5. November 2026 · Baurecht · Gebäudetyp E · Ausführungsplanung · BIM

Gebäudetyp E Referentenentwurf: Was Planer jetzt wissen

Gebäudetyp E Referentenentwurf: Opt-in, Textform, Basisstandard im BGB. Was das für Leistungsbeschreibung, Detailplanung und Haftung im Planungsbüro heißt.

Seit dem 26. Oktober 2026 liegt der Referentenentwurf zum Gebäudetyp E vor: Das Bundesjustizministerium (BMJV) will in enger Abstimmung mit dem Bauministerium (BMWSB) einen „gesetzlichen Basisstandard“ in das Bauvertragsrecht des BGB aufnehmen. In diesem Beitrag fassen wir zusammen, was im Entwurf steht, worin sich Opt-in und Opt-out unterscheiden – und was Planungsbüros für Leistungsbeschreibung, Ausführungs- und Detailplanung und Modelldaten schon jetzt vorbereiten können.

Wichtig vorweg: Es handelt sich um einen Referentenentwurf, nicht um einen Kabinettsbeschluss. Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung nehmen. Bis ein Gesetz in Kraft tritt, gilt das bisherige Bauvertragsrecht unverändert – und der Text kann sich noch deutlich ändern.

Was steht im Referentenentwurf zum Gebäudetyp E?

Der Entwurf trägt den Titel „Entwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch“ und setzt bei den §§ 650a ff. BGB an. Nach den veröffentlichten Zusammenfassungen sind die Kernpunkte:

Opt-in: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Basisstandard gilt. Dafür genügt die Textform (§ 126b BGB) – also zum Beispiel eine E-Mail. Ohne diese Vereinbarung bleibt alles beim Alten.
„Genug ist genug“: Wo die Technischen Baubestimmungen der Länder Anforderungen stellen, ist ein Gebäude mangelfrei, wenn es diese erfüllt – auch wenn vergleichbare Gebäude oder DIN-Normen höher liegen. Höhere Standards müssen ausdrücklich vereinbart werden.
Außerhalb der Technischen Baubestimmungen bleibt der übliche Standard geschuldet. Eine Abweichung nach unten ist aber möglich – mit einem klaren Hinweis in Textform vor Vertragsschluss, ohne umfassende Aufklärung über Folgen und Risiken.
Kein Hinweis nötig, wenn der Besteller die wesentlichen Planungsvorgaben selbst gemacht hat oder die Abweichung bei verkehrsüblicher Sorgfalt erkennen konnte.
Verbraucherbauverträge: Die Baubeschreibung muss den Gebäudetyp E ausdrücklich nennen, den Schallschutzstandard angeben und die eingesparten Kosten grob schätzen.
Architekten- und Ingenieurverträge: Die neuen Regeln sollen auch für sie gelten (laut Zusammenfassung von HOAI.de über § 650q BGB-E).
Miet- und Kaufrecht bleiben unverändert. Eine Evaluierung ist fünf Jahre nach Inkrafttreten vorgesehen.

Öffentlich-rechtliche Anforderungen wie Standsicherheit oder Brandschutz bleiben unberührt – der Gebäudetyp E betrifft das Vertragsverhältnis, nicht die Bauordnung. Was der Gebäudetyp E grundsätzlich ist und wie sich das Vorhaben seit 2024 entwickelt hat, haben wir in Gebäudetyp E – was Planungsbüros jetzt wissen sollten beschrieben.

Gebäudetyp E: Opt-in oder Opt-out – was ist der Unterschied?

Der Entwurf setzt auf Opt-in: Der Basisstandard gilt nur, wenn er vereinbart wird. Laut Bundesingenieurkammer bittet das BMJV Länder und Verbände aber ausdrücklich, auch eine Opt-out-Alternative zu bewerten. Dann wäre ein Gebäude grundsätzlich mangelfrei, wenn es den gesetzlichen Basisstandard erfüllt – jeder höhere Standard müsste ausdrücklich vereinbart werden.

Die Reaktionen gehen auseinander. Der ZIA kritisiert, das einfache Bauen bleibe so eine „Sonderoption“ statt eines neuen Normalfalls. Die Bundesarchitektenkammer sieht in einer eigenen Vertragskategorie dagegen mehr Transparenz und Verbraucherschutz. Welche Variante sich durchsetzt, ist offen.

Für die Praxis ist der Unterschied erheblich: Bei Opt-in muss jemand den Basisstandard aktiv ins Spiel bringen und dokumentieren. Bei Opt-out müssten Bauherren, die mehr wollen, das ausdrücklich festhalten – und die Planung müsste sauber zeigen, wo über den Basisstandard hinaus geplant wird.

Was bedeutet der Basisstandard für die Haftung der Planer?

Hier ist Vorsicht geboten: Der Entwurf ist neu, und die Folgen für die Planerhaftung sind in den Quellen, die wir ausgewertet haben, noch kaum diskutiert. Fest steht nach den Zusammenfassungen nur, dass die Regeln auf Architekten- und Ingenieurverträge erstreckt werden sollen. Fragen wie die gesamtschuldnerische Haftung mit ausführenden Firmen greift der Entwurf nach unserem Kenntnisstand nicht auf.

Aus unserer Sicht – als Planungsbüro, nicht als Juristen – ergeben sich trotzdem drei praktische Punkte:

Planervertrag und Bauvertrag müssen zusammenpassen. Wird der Bau nach Basisstandard beauftragt, der Planervertrag aber nicht, kann eine Lücke entstehen. Das sollte mit dem Bauherrn und gegebenenfalls juristisch geklärt werden.
Die Planung liefert die Vorgaben. Der Entwurf knüpft an „wesentliche Planungsvorgaben“ des Bestellers an. In der Praxis entstehen diese meist im Architekturbüro – wie das im Streitfall bewertet wird, ist offen.
Dokumentation schlägt Erinnerung. Wer im Streitfall nicht zeigen kann, welche Abweichung wann in Textform vereinbart wurde, steht schlechter da – egal, welche Variante Gesetz wird.

So bereiten Sie Ihr Büro jetzt vor: Checkliste

Unabhängig vom weiteren Verfahren lohnt es sich, die eigenen Abläufe schon jetzt darauf auszurichten:

Abweichungsliste führen: Je Projekt eine Liste aller bewussten Abweichungen vom üblichen Standard – Bauteil, Raum, Begründung, Datum, Bestätigung in Textform.
Leistungsbeschreibung schärfen: Pro Gewerk klar trennen, was nach Technischen Baubestimmungen des jeweiligen Landes geschuldet ist und was darüber hinaus vereinbart wird.
Ausführungs- und Detailplanung prüfen: Details auf die tatsächlich geschuldeten Werte abstimmen, statt pauschal den höchsten üblichen Standard zu zeichnen. Abweichungen im Plan kenntlich machen.
Schallschutz früh festlegen: Bei Verbraucherbauverträgen muss die Baubeschreibung den Schallschutzstandard nennen – das sollte aus der Planung kommen, nicht nachträglich.
Kostenvergleich vorbereiten: Für Verbraucher ist eine grobe Schätzung der Einsparung vorgesehen. Halten Sie Varianten in der Kostenplanung nachvollziehbar fest.
Modelldaten nutzen: Vereinbarte Standards als Eigenschaften im BIM-Modell hinterlegen, etwa in Archicad über eigene Eigenschaften und Klassifizierungen, und per IFC an Fachplaner übergeben. Wie eine saubere IFC-Übergabe getestet wird, zeigen wir in Archicad 30 IFC-Export: Zonen als IfcSpatialZone übergeben.
Änderungen nachvollziehbar halten: In BIMcloud-Teamwork-Projekten ist dokumentiert, wer wann was geändert hat – ein Vorteil, wenn vereinbarte Standards später hinterfragt werden.

Typische Fehler, die wir in der Praxis erwarten: Abweichungen werden mündlich besprochen, aber nicht in Textform bestätigt; die Leistungsbeschreibung verweist pauschal auf „Gebäudetyp E“, ohne die einzelnen Abweichungen zu benennen; Pläne und Modell zeigen einen anderen Standard als der Vertrag.

Häufige Fragen

Gilt der Gebäudetyp E schon?

Nein. Am 26. Oktober 2026 wurde ein Referentenentwurf veröffentlicht. Es folgen Stellungnahmen, ein möglicher Kabinettsbeschluss und das parlamentarische Verfahren. Bis dahin gilt das bisherige Recht.

Bis wann kann man zum Gebäudetyp E Stellung nehmen?

Länder und Verbände können bis zum 9. November 2026 gegenüber dem BMJV Stellung nehmen. Die Stellungnahmen sollen auf der Website des BMJV veröffentlicht werden.

Brauchen wir für den Gebäudetyp E einen neuen Planervertrag?

Nach dem Entwurf sollen die Regeln auch für Architekten- und Ingenieurverträge gelten. Ob und wie Sie Ihre Vertragsmuster anpassen, sollten Sie mit Ihrer Kammer oder anwaltlich klären, sobald der Text feststeht.

Unser Fazit

Der Referentenentwurf zum Gebäudetyp E macht einfacheres Bauen vertraglich leichter – aber nur, wenn die Abweichungen sauber vereinbart, beschrieben und in der Planung abgebildet sind. Die Arbeit verschiebt sich damit in die Leistungsbeschreibung, die Ausführungs- und Detailplanung und die Modelldaten. Wir verfolgen das Verfahren weiter und aktualisieren diesen Beitrag, wenn es Neuigkeiten gibt.

Wenn Sie in einem laufenden Projekt Unterstützung brauchen – etwa beim Hinterlegen vereinbarter Standards im Archicad-Modell oder bei Details der Ausführungsplanung – testen Sie die Zusammenarbeit mit unserem Pilotprojekt: eine klar abgegrenzte Aufgabe von 4 Stunden zum Festpreis von 126 € (bzw. 168 CHF), Übergabe in 2–3 Werktagen. Alle Pakete finden Sie unter Pakete & Konditionen; für eine Anfrage nutzen Sie bitte unser Kontaktformular.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

Quellen

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