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21. Oktober 2026 · Bauen im Bestand · Bauordnung · Scan-to-BIM · Archicad · IFC

Umbau im Bestand legt zu – was steigende Genehmigungszahlen und neue Bauordnungen für Planungsbüros bedeuten

Die Zahl der genehmigten Wohnungen in bestehenden Gebäuden ist im August 2026 um 18,2 % gestiegen, und NRW hat mit der „Oldtimer-Regelung“ den Umbau rechtlich erleichtert. Wir ordnen ein, was das für die Planung bedeutet – von der Bestandsaufnahme bis zum IFC-Modell.

Am 16. Oktober 2026 hat das Statistische Bundesamt die Baugenehmigungszahlen für August veröffentlicht. Die Schlagzeile war ein Plus von 6,8 % bei den genehmigten Wohnungen insgesamt. Für uns war eine andere Zahl interessanter: Die Genehmigungen für Wohnungen, die durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Gebäuden entstehen, sind im Vergleich zum Vorjahresmonat um 18,2 % gestiegen – deutlich stärker als im Neubau.

Gleichzeitig ändern sich die rechtlichen Rahmenbedingungen. In Nordrhein-Westfalen gilt seit dem 1. September 2026 eine neue Landesbauordnung, die den Umbau ausdrücklich erleichtern soll, und auf Bundesebene wird weiter über die Novelle des Baugesetzbuchs beraten. Wir arbeiten regelmäßig an Umbau- und Bestandsprojekten für Büros im DACH-Raum und schauen uns deshalb an, was diese Entwicklung für die Planungspraxis bedeutet.

Die Zahlen: Der Bestand wächst schneller als der Neubau

Laut Destatis wurden im August 2026 in Deutschland 20.600 Wohnungen genehmigt. Davon entfielen 16.500 auf neue Gebäude (+4,2 %) und 4.200 auf Umbauten in bestehenden Gebäuden (+18,2 %). Von Januar bis August 2026 wurden insgesamt 169.400 Wohnungen genehmigt, 12,1 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Davon entstehen 29.100 Wohnungen durch Umbaumaßnahmen in bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden – ein Plus von 10,1 %.

Zur Einordnung: Monatswerte schwanken, und die Statistik enthält Nachmeldungen aus früheren Monaten. Ein einzelner Monat ist also noch kein Trend. Die Richtung ist aber über das ganze Jahr hinweg erkennbar: Ein relevanter Teil des neuen Wohnraums entsteht durch Ausbau, Aufstockung und Umnutzung.

NRW: Die „Oldtimer-Regelung“ ist in Kraft

Der Landtag Nordrhein-Westfalen hat die Novelle der Landesbauordnung („BauCode NRW“) am 15. Juli 2026 beschlossen. Sie gilt seit dem 1. September 2026. Für den Bestand ist vor allem die sogenannte Oldtimer-Regelung wichtig: Bei Umbauten, Aufstockungen und Nutzungsänderungen müssen bestehende Bauteile nicht mehr automatisch den Maßstab eines Neubaus erfüllen. Maßgeblich sind die Schutzziele der Bauordnung. Standsicherheit, Brandschutz, Rettungswege und Nachbarrechte gelten selbstverständlich weiter.

Die Architektenkammer NRW spricht davon, dass der Gebäudebestand damit „erstmals einen angemessenen rechtlichen Rahmen“ erhält. Weitere Punkte der Novelle betreffen die Praxis direkt:

  • Dachgeschosse: Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken können unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei gestellt werden (§ 63 BauO NRW).
  • Belichtung bei Nutzungsänderung: Die Fensterfläche muss mindestens ein Zehntel der Netto-Raumfläche betragen, mindestens jedoch 0,5 m².
  • Digitaler Bauantrag: Anträge laufen grundsätzlich digital über das Bauportal.NRW auf Basis des XBau-Standards.
  • Genehmigungsfiktion: Für bestimmte Verfahren gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Die materiellen Anforderungen entfallen dadurch nicht.

Auch andere Länder haben nachgezogen, etwa Hessen mit seiner Novelle von 2025, die den Ausbau von Dachgeschossen und Aufstockungen erleichtert. Die Regelungen unterscheiden sich aber im Detail von Land zu Land. Wer bundesweit plant, muss die jeweilige Landesbauordnung im Einzelfall prüfen.

Bund: BauGB-Novelle noch im Verfahren

Auf Bundesebene hat das Kabinett im Mai 2026 die Novelle des Baugesetzbuchs beschlossen. Nach der ersten Lesung im Juni fand am 23. September 2026 eine öffentliche Anhörung im Bauausschuss statt. Im Verfahren wurde unter anderem gefordert, der Bestands- und Innenentwicklung Vorrang zu geben. Ein Termin für die abschließende Abstimmung im Bundestag ist derzeit nicht bekannt. Welche Regelungen am Ende für Umbau und Nachverdichtung gelten, ist also noch offen.

Was das für Planungsbüros bedeutet

Mehr Spielraum im Recht bedeutet nicht weniger Planungsaufwand. Im Gegenteil: Wenn nicht mehr pauschal der Neubaustandard gilt, muss nachvollziehbar dargelegt werden, dass die Schutzziele im Bestand erreicht werden. Das setzt eine belastbare Datengrundlage voraus. Aus unserer Praxis sind vier Punkte entscheidend:

  1. Bestandsaufnahme früh und genau. Alte Pläne stimmen selten mit dem gebauten Zustand überein. Ein Aufmaß per Laserscan und ein daraus abgeleitetes Modell (Scan-to-BIM) vermeiden Überraschungen in der Ausführungsplanung – gerade bei Aufstockungen, wo Lastabtragung und Anschlüsse an den Bestand kritisch sind.
  2. Bestand, Abbruch und Neubau im Modell trennen. In Archicad lässt sich jedem Bauteil ein Renovierungsstatus zuweisen. So entstehen Bestands-, Abbruch- und Neubaupläne konsistent aus einem Modell, statt in getrennten Zeichnungen gepflegt zu werden.
  3. Informationen strukturiert übergeben. Bauteilzustand, Baujahr oder Brandschutzanforderungen gehören als Eigenschaften ins Modell. Über IFC erreichen sie Tragwerksplaner und Brandschutzsachverständige in einer prüfbaren Form – das hilft, wenn Abweichungen vom Neubaustandard begründet werden müssen.
  4. Digitalen Bauantrag mitdenken. Wer ohnehin digital einreichen muss, profitiert von Plänen, die sauber aus dem Modell abgeleitet sind und sich bei Nachforderungen schnell aktualisieren lassen.

Unser Fazit

Die aktuellen Zahlen und die neue Bauordnung in NRW zeigen in dieselbe Richtung: Der Bestand wird zur zentralen Bauaufgabe. Das ist gut für Ressourcen und Stadtentwicklung – stellt Planungsbüros aber vor höhere Anforderungen an Aufmaß, Dokumentation und Abstimmung. Wir unterstützen Büros dabei mit Scan-to-BIM, Bestandsmodellen in Archicad und der Ausführungsplanung für Umbau und Aufstockung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.

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